A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, regula a desistência em contratos de compra e venda de imóveis. Ela protege incorporadoras e compradores, desde que o contrato esteja bem estruturado. Empresários do meio urbano ou rural, especialmente aqueles que atuam com loteamentos, precisam entender seus efeitos.
Além disso, saber aplicar um quadro-resumo claro, com retenção ajustada e prazos definidos, evita disputas judiciais e melhora a segurança jurídica.
O que a Lei do Distrato determina
Essa norma alterou as Leis 4.591/1964 e 6.766/1979. O objetivo principal foi regulamentar o desfazimento contratual com equilíbrio entre as partes. Entre as exigências legais, destaca-se o quadro-resumo obrigatório. Nele, devem constar informações essenciais do contrato, incluindo as consequências do distrato. A ausência desse quadro pode gerar nulidades e permitir a devolução integral ao comprador.
Ademais, a Lei permite a retenção de parte dos valores pagos, desde que isso esteja expressamente previsto. Essa retenção depende do tipo de empreendimento e da razão do distrato. Quando o comprador desiste sem culpa da incorporadora, a retenção é válida. Contudo, se houver culpa da incorporadora, a devolução deve ser integral, corrigida monetariamente.
Retenção calibrada: 25% ou até 50%
O incorporador define a retenção conforme o regime do empreendimento. Quando o imóvel não está em patrimônio de afetação, ele retém até 25% do valor pago. Se o empreendimento estiver em patrimônio de afetação, ele pode reter até 50% do valor. Nos dois casos, ele também deduz a comissão de corretagem.
Neste cenário, para ser válida, a cláusula de retenção deve constar no quadro-resumo. O destaque deve ser claro e aceito com ciência pelo comprador. A ausência de transparência pode invalidar essa cláusula e causar prejuízos ao vendedor.
Dessa forma, o empresário que atua na venda de imóveis deve padronizar seus contratos. Assim, evita litígios e assegura o cumprimento da legislação. O comprador, por sua vez, precisa analisar com atenção as condições antes da assinatura.
Prazos de devolução e cronograma de reembolso
O prazo para devolução dos valores varia conforme o regime do imóvel. Se houver patrimônio de afetação, o incorporador devolve o valor em até 30 dias. Ele conta esse prazo a partir da expedição do “Habite-se” ou da revenda da unidade. Nos empreendimentos sem afetação, o incorporador devolve o valor em até 180 dias corridos. Nesse caso, ele paga o montante em parcela única e corrige o valor monetariamente.
Esses prazos precisam estar previstos no contrato e no quadro-resumo. Dessa forma, o comprador compreende o fluxo e o vendedor organiza seu caixa. A correção monetária deve seguir índice pactuado no contrato. Na ausência disso, aplica-se o índice aceito pela jurisprudência atual.
Quadro-resumo como instrumento de segurança jurídica
O quadro-resumo é peça central da Lei do Distrato. Ele deve apresentar, de forma destacada, as condições principais do contrato. Isso inclui preços, prazos, penalidades, forma de pagamento e regras para rescisão. A Lei exige que essas informações estejam em destaque e com assinatura específica do comprador.
Assim sendo, sem o quadro-resumo, o juiz pode anular parcialmente o contrato. Além disso, cláusulas de multa ou retenção tornam-se discutíveis. Incorporadoras e loteadoras devem revisar seus contratos para garantir a conformidade com o artigo 35-A da Lei 4.591/64.
O quadro também é útil para o comprador. Ele sintetiza as obrigações e facilita a tomada de decisão consciente. Além disso, reduz incertezas em situações de inadimplência ou desistência.
Mini‑FAQ
P: A retenção de 50% é obrigatória para todo distrato?
R: Não. O percentual de até 50% aplica‑se apenas se o empreendimento estiver submetido ao regime de patrimônio de afetação e se o distrato for por iniciativa do adquirente. Caso contrário, o limite é de até 25%.
P: Em quanto tempo a incorporadora deve devolver os valores pagos?
R: Depende do regime do empreendimento: até 30 dias após habite‑se ou revenda (em patrimônio de afetação) ou até 180 dias após rescisão, em parcela única (quando não há patrimônio de afetação).
P: Posso parcelar a devolução?
R: Em regra, o pagamento será em parcela única quando não há patrimônio de afetação. Em loteamento com obras em andamento pode haver até 12 parcelas, mas isso depende das condições contratuais e do regime.
P: O atraso na entrega da obra altera a retenção?
R: Sim. Se o atraso ultrapassar 180 dias além do prazo contratual e o adquirente for adimplente, ele pode rescindir sem multa e com devolução integral dos valores corrigidos.
P: O quadro‑resumo é realmente obrigatório?
R: Sim. O contrato deve conter o quadro‑resumo com as consequências do desfazimento em negrito e assinatura específica do adquirente, conforme art. 35‑A da Lei 4.591/64. A ausência pode justificar rescisão por justa causa.
Considerações finais
A Lei do Distrato trouxe equilíbrio nas relações contratuais no setor imobiliário. Ao permitir retenções limitadas e prazos claros de devolução, protege ambas as partes. Empresários do meio urbano ou do agronegócio devem padronizar seus contratos conforme a lei. O uso do quadro-resumo é indispensável e precisa ser claro, completo e acessível.
Por fim, é importante prever o cronograma de devolução e os índices de correção. Isso evita litígios e melhora a previsibilidade. Em caso de dúvidas, procure um escritório de advocacia de sua confiança.
